今回は、土地購入から家を建てるまでの流れについて解説していきます。
一生に一度の大きな買い物である家づくりですが、土地探しから始めるとなると何から手をつければいいか迷ってしまいますよね。
土地を先に買うべきなのか、それともハウスメーカーを先に決めるべきなのか、多くの方が最初にぶつかる壁だと言えます。
また、住宅ローンの仕組みや土地と建物それぞれの決済タイミングなど、お金に関する不安も尽きないのではないでしょうか。
この記事では、土地探しから建物完成までの全ステップを、時系列に沿ってどこよりも詳しく深掘りしていきます。
専門的な用語も噛み砕いてお伝えしますので、初めての家づくりでも安心して読み進めていただけますよ。
この記事を最後まで読めば、土地購入から家を建てるまでの全体スケジュールが明確になり、資金計画やローン選びで失敗するリスクを最小限に抑えられますよ。
目次
土地購入から家を建てるまでの流れ！全体像を解説
家づくりのスタートラインに立つと、まず目の前に広がるのは膨大な作業と決断の連続ですよね。
土地購入から完成までの流れを俯瞰して理解しておくことで、次に何をすべきかが分かり、心の余裕も生まれてきます。
ここでは、検討初期から着工、そして入居までの大まかなロードマップを整理して、失敗しないためのポイントを共有しますね。
土地購入から家が建つまでにかかる期間
家づくりを考え始めてから実際に引っ越すまで、どれくらいの時間がかかるのか気になりますよね。
一般的には、土地探しに3ヶ月から6ヶ月、建物の打ち合わせに3ヶ月から5ヶ月、そして工事に4ヶ月から6ヶ月ほどかかります。
これらを合計すると、スムーズに進んだとしてもトータルで10ヶ月から15ヶ月程度の期間が必要になると考えておきましょう。
もちろん、希望するエリアで理想の土地がすぐに見つかれば短縮されますが、逆に土地探しで難航すると2年以上かかるケースも珍しくありません。
特にお子さんの入学時期などに合わせたい場合は、逆算して早めに動き出すことが大切ですよ。
土地と建物 別々に購入する際の手順
多くの注文住宅検討者が経験するのが、土地と建物を別々のタイミングで契約するプロセスです。
この場合、最も注意しなければならないのが「土地の支払いが先に発生する」という点。
住宅ローンは通常、家が完成してから融資が実行されるため、土地代金を支払うための「つなぎ融資」や「分割融資」の手配が必須となります。
建築会社が決まっていない状態で土地だけを先に買ってしまうと、建物のプランが土地に合わなかったり、ローンの審査が通らなかったりするリスクがあります。
理想的なのは、土地探しと並行してハウスメーカーや工務店を絞り込んでおくことです。
土地購入から 着工 までの具体的な段取り
土地が決まってから工事が始まる「着工」までの期間は、実は家づくりで最も忙しい時期かもしれません。
この期間には、建物の詳細な図面作成、キッチンや浴室などの設備選び、そして地盤調査が行われます。
もし地盤が弱いと判定された場合、追加で数十万円から数百万円の地盤改良工事費用が必要になるため、予算には余裕を持っておきたいところ。
また、自治体に「建築確認申請」を出して、法的に問題がないことを証明してもらう手続きもこの時期に行われます。
地鎮祭を行う場合は、このタイミングで日程調整を進めていくことになります。
注文住宅4000万円で土地込みは可能か
「予算4000万円で土地も建物も手に入れたい！」という希望は、非常に多くの方が持っています。
結論から申し上げますと、エリアによりますが決して不可能ではありませんが、工夫が必要な金額だと言えるでしょう。
都市部であれば土地代だけで3000万円以上することもあり、建物にかけられる予算が極端に少なくなってしまいます。
一方で、地方や郊外で土地代を1000万円程度に抑えられれば、建物に2500万円、諸経費に500万円という配分で、かなり満足度の高い家が建てられます。
予算の内訳をしっかり把握し、どこに重きを置くかを決めることが成功の鍵です。
土地購入から家を建てるまでの費用の内訳
家づくりには、土地代と建物代以外にも、驚くほど多くの「諸経費」が発生します。
土地購入時には仲介手数料、登記費用、印紙代が必要ですし、建物完成後には火災保険料や引っ越し費用もかかります。
目安としては、土地・建物の合計金額の10パーセント程度を諸費用として見積もっておくと安心です。
特に見落としがちなのが、新しい家具やカーテンの購入費用、そしてテレビアンテナの設置工事など。
これらを後から計上すると予算オーバーの原因になるので、最初からリストアップしておきましょう。
| 項目 | 内容 | 目安金額 |
|---|---|---|
| 土地仲介手数料 | 不動産会社への報酬 | （土地代×3％＋6万円）＋税 |
| 登記費用 | 所有権移転や抵当権設定 | 20万円から50万円 |
| 地盤改良費 | 地盤を補強する工事 | 50万円から150万円 |
| 火災保険料 | 建物の保険（10年等） | 10万円から30万円 |
| 外構工事費 | 庭や駐車場、フェンス | 100万円から300万円 |
家を買うが土地は買わないという選択肢のメリット
最近では、土地を所有せずに家を建てるという選択肢も注目されていますよね。
代表的なのが「借地権（定期借地権）」を利用する方法で、土地を購入するよりも初期費用を大幅に抑えることができます。
また、親御さんが所有している土地の余っているスペースに「分筆」せずに家を建てるケースもあります。
土地の購入代金がかからない分、建物のグレードを上げたり、趣味にお金を使ったりできるのが最大の魅力。
ただし、将来的な返却義務や地代の支払い、売却時の制限など所有権とは異なる注意点もあるため、慎重に判断しましょう。
土地購入から家を建てるまでの流れとローンの重要点
土地探しと並行して必ず考えなければならないのが、お金の調達、つまり住宅ローンの組み立てです。
建売住宅や中古住宅とは違い、注文住宅の場合は融資のタイミングが複数回に分かれるため、非常に複雑に感じてしまいますよね。
ここでは、土地購入から建物完成までを支えるローンの仕組みと、知っておかないと損をする税金の知識を分かりやすく解説します。
土地を買ってから家を建てるローンの知識
住宅ローンというのは、原則として「建物が完成して、その建物に住める状態」にならないと融資が実行されません。
しかし、家を建てるためには先に土地の代金を支払う必要がありますし、着工金や中間金も必要になりますよね。
そこで多くの人が利用するのが「つなぎ融資」という期間限定のローンです。
つなぎ融資は建物完成後の住宅ローンで一括返済される仕組みですが、金利が通常の住宅ローンより高めに設定されている点には注意が必要。
最近では「分割融資」といって、一つのローンを土地・建物で分けて実行してくれる銀行も増えているので、比較検討してみましょう。
注文住宅で土地購入からローンを組む流れのポイント
注文住宅で住宅ローンを組む際は、銀行への申し込みタイミングが非常に重要です。
土地の契約をする前に、まずは「事前審査」をクリアしておく必要があります。
事前審査が通っていないと、不動産会社から「この人は本当に買える人なのか？」と疑われ、良い土地を買い逃してしまうこともあるからです。
事前審査には建物の見積もりが必要になるケースが多いため、土地探しと同時に建築会社からの概算見積もりを手に入れておくのがスムーズな進め方。
本審査は土地の契約後、建物の仕様が固まった段階で行われるのが一般的です。
土地購入から家を建てるまでの期間税金の扱い
家づくりに関わる税金は、土地を買った時、建物を建てている時、そして住み始めてからの各フェーズで発生します。
特に土地購入後にすぐ建物を建てないと、土地に対する「固定資産税の軽減措置」が適用されず、税額が高くなってしまうことがあるので注意が必要です。
また、土地や建物を取得した際にかかる「不動産取得税」についても、新築住宅を建てる場合には大幅な控除が受けられます。
これらの控除は自分から申告しないと受けられないものが多いので、タイミングを逃さないようにしましょう。
税制優遇については毎年内容が変わるため、最新の情報をチェックしておくことが大切です。
家を買ってはいけない月と避けるべき時期
「家を買うタイミングなんて、いつでもいいのでは？」と思うかもしれませんが、実は避けたほうがいい時期も存在します。
例えば、ハウスメーカーの決算期である3月や9月は、値引き交渉がしやすい反面、工期を急がされるリスクが。
工期を無理に短縮すると、現場の施工品質に影響が出たり、職人さんが不足したりすることもあり、重大な施工ミスの原因になりかねません。
また、引っ越しシーズンである3月から4月にかけての引き渡しは、引っ越し代金が通常時の2倍から3倍に跳ね上がることも珍しくありません。
季節的な要因や業界の慣習を理解して、無理のないスケジュールを組むことが賢い選択です。
失敗を防ぐためのスケジュール管理のコツ
土地購入から家が建つまで、順調に進むことばかりではありません。
天候不順による工事の遅れや、建材の納期遅延などはどうしても発生してしまいます。
そこで大切なのが、スケジュールに「1ヶ月程度のバッファ（予備期間）」を持たせておくこと。
今の家の退去期限をギリギリに設定してしまうと、工事が遅れた際に仮住まいが必要になり、無駄な出費が増えてしまいます。
また、各工程でのチェックポイントを事前に把握しておくことで、トラブルを未然に防ぐことができますよ。
土地購入から家を建てるまでの流れまとめ
今回は、土地購入から家を建てるまでの流れについて解説しました。
土地探しから始まり、複雑な住宅ローンの手続き、そして長い期間をかけた建物の建築と、本当にエネルギーが必要なプロセスですよね。
しかし、一つひとつのステップを丁寧に、そして楽しみながら進めていくことで、世界に一つだけの理想の住まいが形になっていきます。
お金のこと、期間のこと、そして時期のこと。この記事でお伝えしたポイントを意識して、後悔のない家づくりを進めていただければ幸いです。
もし迷ったときは、無理に進めず一度立ち止まって、信頼できる専門家や担当者に相談してみてくださいね。
あなたの家づくりが、笑顔あふれる素晴らしいものになることを心から応援しています！
※最終的な判断は専門家にご相談ください。